Simulador de Financiamento

Price e SAC: a mesma dívida, dois caminhos

Os dois sistemas cobram os mesmos juros sobre o mesmo saldo. O que muda é onde o dinheiro está no tempo, e por isso o total pago é diferente.

Na Tabela Price a parcela é fixa do começo ao fim. Para isso funcionar, ela amortiza pouco no início (a parcela é quase toda juro) e muito no final. É a que caiba melhor no orçamento hoje e a que deixa a dívida encolher devagar.

No SAC a amortização é constante: você abate a mesma fatia da dívida todo mês. Como o saldo cai mais rápido, o juro do mês seguinte é menor, e a parcela vai diminuindo. Começa mais alta que a Price e termina bem mais baixa.

Num financiamento de R$ 200 mil em 360 meses a 1% ao mês, a Price fica em R$ 2.057 fixos e o SAC começa em R$ 2.556 e termina em R$ 561. O SAC paga bem menos juros no total, mas exige folga no orçamento no começo, quando a parcela é maior. Escolher entre os dois é escolher entre caber agora e pagar menos no fim.

Taxa ao ano não se divide por 12

Erro que aparece em toda conversa de banco: 12% ao ano não é 1% ao mês. Juro é composto, então a conversão é por raiz, não por divisão. A taxa mensal equivalente a 12% ao ano é 0,9489%. No caminho contrário, 1% ao mês dá 12,68% ao ano, e não 12%.

O simulador aceita a taxa nas duas unidades e mostra as duas no resultado, para você conferir se a proposta que recebeu está falando da mesma coisa que a outra.

CET: o número que compara duas propostas

A taxa de juros remunera o dinheiro. O Custo Efetivo Total mede quanto sai do seu bolso, e por isso ele inclui o que não é juro: seguro MIP e DFI, taxa de administração, tarifa de avaliação do imóvel, IOF, cadastro. É comum a taxa anunciada ser de 1,1% ao mês e o CET passar de 1,4%.

Informar o CET antes da contratação não é cortesia do banco, é obrigação. A Resolução CMN 4.881/2020 manda a instituição calcular e informar o CET ao interessado, com a planilha de cálculo, antes de fechar a operação de crédito com pessoa física ou com microempresa e empresa de pequeno porte, e também informá-lo na publicidade que mostra taxa de juros.

É esse número que compara duas propostas. Duas ofertas com a mesma taxa de juros e CET diferente não são a mesma oferta, e a diferença está sempre nas tarifas e nos seguros embutidos. Preencha os campos de tarifa mensal e de tarifa na contratação e o CET aparece calculado aqui, para conferir contra o que o banco informou.

Por que quitar antes compensa mais no começo

Na primeira parcela de um financiamento longo, tipicamente menos de 10% do que você paga abate a dívida; o resto é juro sobre o saldo. A tabela de amortização mostra isso linha por linha, e é a informação mais útil da página: ela explica por que dois anos pagando parecem não ter tirado nada do saldo devedor.

Como consequência, amortização antecipada rende muito mais no início do contrato do que no fim. E ela é um direito: o art. 52, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor garante a liquidação antecipada, total ou parcial, com redução proporcional dos juros. Banco que cobra multa por quitação antecipada de crédito ao consumidor está cobrando o que não pode.

Na hora de amortizar, você escolhe entre reduzir o prazo ou reduzir a parcela. Reduzir o prazo economiza mais juros; reduzir a parcela alivia o mês. Nas duas, o desconto proporcional dos juros é devido.

O que este simulador não faz

Ele trabalha com taxa fixa do começo ao fim, que é o cenário que dá para conferir na mão. Financiamento imobiliário costuma ser pós-fixado: a taxa combinada mais TR, mais IPCA ou uma fração da poupança. Nesses contratos a parcela muda no caminho e a simulação aqui é o piso, não a previsão.

Ele também não é proposta de crédito e não sabe qual taxa você consegue. Serve para conferir se a parcela que o banco mandou fecha com a taxa que ele disse, o que é mais útil do que parece: divergência aí normalmente significa tarifa ou seguro que ninguém mencionou.

Combina com

Para entender a mecânica do juro composto antes de simular, a calculadora de juros simples e compostos mostra a conta nua. Se a dúvida é o juro embutido num parcelamento de loja ou de maquininha, a calculadora de juros de parcelamento descobre a taxa que ninguém informou. Antes de assumir a parcela no negócio, vale passar pela calculadora de capital de giro e pela de ROI e payback, que comparam o custo do empréstimo com o retorno do que ele vai financiar.