Modelo de Contrato de Aluguel

O que muda entre o aluguel residencial e o comercial

Os dois contratos saem da mesma lei, a Lei 8.245/91, mas as regras de saída são bem diferentes. No residencial, o que decide é o prazo: contrato de 30 meses ou mais acaba no dia marcado e o dono pode pedir o imóvel de volta sem justificar nada. No comercial, o inquilino que cumpre alguns requisitos ganha um direito que o residencial não tem: o de renovar o contrato na marra, pela ação renovatória, para não perder o ponto que ele levou anos construindo.

Por isso o gerador troca cláusulas inteiras quando você muda a finalidade lá em cima. Não é o mesmo documento com outro título.

O prazo de 30 meses e a hora de pedir o imóvel de volta

Essa é a parte que mais pega gente de surpresa. Se o contrato residencial tem 30 meses ou mais, vale o art. 46: terminou o prazo, acabou a locação, e o locador pede o imóvel sem precisar de motivo. Se o contrato tem menos de 30 meses (o famoso contrato de 12 meses), vale o art. 47: ele se prorroga sozinho por prazo indeterminado e o dono só retoma o imóvel nas hipóteses da lei, entre elas esperar completar 30 meses de locação sem interrupção.

Ou seja: quem faz contrato de 12 meses achando que vai pegar o imóvel de volta no décimo terceiro mês costuma descobrir tarde que não vai. Os 30 meses são o padrão do mercado justamente por isso, e o modelo escreve a consequência certa para o prazo que você digitar.

Uma garantia só, e a caução tem teto

O art. 37 lista as garantias possíveis: caução, fiador, seguro de fiança locatícia e título de capitalização. O parágrafo único do mesmo artigo é o detalhe caro: é proibido usar mais de uma modalidade no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Pedir fiador e caução junto não deixa o locador mais protegido, deixa menos, porque a garantia inteira cai.

E a caução em dinheiro tem limite: no máximo três aluguéis (art. 38, § 2º), depositada em caderneta de poupança, devolvida no fim com os rendimentos. Caução de seis meses de aluguel numa conta corrente qualquer é cláusula que não se sustenta.

Reajuste, IPTU e condomínio: onde nasce a briga

O reajuste é anual, nunca menor que isso, e o índice precisa estar escrito. O IGP-M ainda é o mais usado, mas ele balança muito, e por isso muito contrato novo já sai com IPCA. Escolha um e deixe no papel qual entra se o índice sumir.

No condomínio, a divisão da lei é simples e quase ninguém aplica direito: as despesas ordinárias (a conta do dia a dia do prédio, como limpeza, salário de funcionário e consumo) são do inquilino; as extraordinárias (obra, pintura de fachada, equipamento novo, fundo de reserva) são do dono, mesmo que a cota chegue num boleto só. O IPTU pode ser repassado ao inquilino, desde que combinado por escrito, que é o que a cláusula do modelo faz.

Sair antes do fim: a multa é proporcional

O inquilino pode devolver o imóvel antes do prazo pagando multa, e essa multa é reduzida na proporção do tempo já cumprido. Num contrato de 30 meses com multa de três aluguéis, quem sai no mês 24 não paga três aluguéis: paga a fatia que sobrou do prazo. E tem uma dispensa que vale ouro: se a mudança foi por transferência de trabalho pelo empregador, com aviso escrito de 30 dias, não paga multa nenhuma.

A vistoria é o anexo que salva a devolução

Quase toda discussão de fim de contrato é sobre o estado do imóvel, e ela se resolve antes de começar: um termo de vistoria assinado na entrega das chaves, com fotos e a descrição do que estava marcado, riscado ou faltando. O contrato aponta esse anexo, mas a gente precisa lembrar de fazer o documento. Sem ele, a palavra de um vale tanto quanto a do outro e a caução vira briga.

Precisa de cartório e de testemunha?

Registro em cartório não é obrigatório para o contrato valer. Ele serve para uma coisa específica e importante: com o contrato averbado na matrícula do imóvel, quem comprar a casa é obrigado a respeitar a locação até o fim do prazo. Sem averbação, o comprador pode denunciar o contrato e dar 90 dias para a desocupação.

Testemunha também não é requisito para cobrar aluguel atrasado na justiça: o crédito de aluguel já é título executivo pelo art. 784, VIII, do Código de Processo Civil. As duas linhas continuam no modelo porque ajudam a provar as outras combinações do contrato, e porque custam nada.

Combina com

Aluguel atrasou? A carta de cobrança é o passo antes de qualquer medida judicial. Para dar quitação de cada mês, o gerador de recibo já sai com o valor por extenso. E para conferir prazos de aviso e de desocupação sem contar no dedo, use a calculadora de dias entre datas.